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北京再现百亿“地王” :一线城市土地市场呈回暖迹象

2024/12/2  门窗幕墙网

一线城市土地市场呈现回暖迹象。

11月29日,北京朝阳第二宗组团地块上架竞拍,该地块于10月15日发布预申请公告,打包推出酒仙桥、十八里店、小红门三个地块,起始价高达153亿元,打破了北京单笔土地出让金纪录,“总价地王”的王冠已经加冕,该地块最终由中海以153.32亿元收入囊中,溢价率0.21%。

这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后,又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

对于目前市场上开始出现的“百亿级”地块的现象,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一方面地方政府想通过推出超级地王,来吸引媒体和公众的关注,从而提振土地市场的信心;另一方面,超级地块通常位于城市中心或核心地段,拥有优越的区位优势和配套设施。这些地块往往能够吸引更多的开发商和购房者,成为市场上的热点。

中海地产的拿地策略聚焦于核心城市、核心地段、核心地块,这一策略使得中海能够在优质地块上开发高品质的项目,满足高端改善型需求。通过开发高溢价、高品质的项目,中海成功打造了一系列受欢迎的高端改善型产品系,并在上海、深圳、北京等城市取得了显著的业绩。李宇嘉表示,“此次中海百亿元摘地,不仅是对其拿地策略的再次肯定,也是对其在核心地段项目库存逐渐减少后,需要新增项目储备以维持业务持续发展的战略需求的满足。通过拿超级地块,中海能够快速补充库存,同时继续走高端路线,实现项目的热销。”

值得注意的是,随着全国楼市“止跌回稳”态势初现,土地市场也有了积极变化。不仅是北京,其他一线城市今年的高总价地块也越发突出。如11月28日,上海七批次土地拍卖收官,10宗地块全部成功出让,合计收金307.08亿元,平均溢价率达到14.71%;9月29日,广州南方面粉厂地块最终由保利发展以117.6亿元竞得,溢价率达33.4%,该地块既跻身广州总价榜单第六,单价排名也位列广州第二。

北京首推“不限价”地块

2024年以来,北京已经接连推出了3宗总价超过百亿元的巨型地块,这些地块因地理位置优越、规划建筑规模庞大,受到市场极高的关注度。

11月29日,推出的北京朝阳酒仙桥、十八里店、小红门组团捆绑地块,总建设用地面积约14.7公顷,规划建筑规模约39.4万平方米,起始价高达153亿元,成为目前北京最高的“总价地王”。

更值得关注的是,10月30日,北京丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出的预申请公告显示,该用地规模约6.37公顷,规划建筑规模约17.83万平方米,起始价110.54亿元。该地块除了规模较大、区位较好,这宗地还有一个重大变化,不再设置销售指导价。这是3年多以来,北京出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。

此外,今年6月出让的北京朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块也吸引了众多开发商的关注和参与。该组团起始价112亿元,并且是北京首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。

最终,中建智地置业有限公司联合体以112亿元摘得,并打破了当时北京的土地出让历史纪录。据了解,并在4个月后推出了住宅项目,销售反响较为热烈。

北京市规划和自然资源委员会相关负责人曾表示,针对房地产市场的新变化和人民群众对优质住房的新期待,北京将进一步加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应。同时,通过优化交易规则,推进供给侧结构性改革,吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设,促进房地产市场平稳健康发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,目前土地交易市场最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势,这对于土地市场发展具有非常积极的作用。当前,北京房地产市场处于回稳的良好态势,且房企当前销售状况不错,这都会使得房企拿地积极性增加。同时,对于销售市场和高端物业的看好,也会鼓励房企积极拿地和进行项目开发,也为明年高品质住宅和复合型项目打造创造了较好的基础。

一线城市土地市场呈现回暖迹象

事实上,除了北京,深圳、广州等一线城市也纷纷推出了总价超百亿的“巨无霸”地块,土地市场呈现出回暖迹象。

11月4日,深圳公共资源交易中心发布深土交告〔2024〕32号,计划于12月2日以挂牌方式出让南山区粤海街道T107-0107地块。该地块位于深圳后海金融总部基地,挂牌起始价126.52亿元,是深圳第九宗“百亿地”。深圳上一次出让的“百亿地”是位于深圳湾超级总部基地的T207-0060,由中海在2023年6月以125.32亿元竞得。

值得注意的是,该地块取消了多项限制条件,以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价,不限制建成后的商品房销售价格,也不受“90/70”政策限制。

李宇嘉表示,取消各种政策附加的限制,从而给开发商让利,同时将定价权给到市场,将产品打造的话语权给到市场,让开发商根据市场的需求来决定价格和户型,能够提振开发商拿地的积极性,做到供需匹配。

不仅是深圳,广州土地市场也表现出回暖态势。9月29日,广州南方面粉厂地块经过5小时、148轮的激烈竞价,最终由保利发展以117.6亿元竞得,成交楼面价66957元/平方米,溢价率达33.4%,该地块既跻身广州总价榜单第六,单价排名也位列广州第二。

尽管一线城市土地市场有回暖迹象,但房企整体拿地力度仍然偏小。中指研究院数据显示,2024年1~11月,TOP100企业拿地总额7431.8亿元,同比下降31.5%,相较1~10月降幅收窄7.1个百分点。

9月底以来一线城市接连一系列政策优化,市场活跃度保持较高水平,有望带动短期市场活跃度延续。中指研究院表示,“11月,北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块,这些地块均由头部央企、国企摘得,带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄,但拿地企业仍集中在央企国企和地方国资,民营房企拿地仍较为审慎。”

机构表示,短期来看,土地拍卖环境持续宽松,政府在供地端及土地拍卖政策调整上更加市场化,但受限于市场处于筑底阶段,房企投资仍将以销定投。未来,市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升,或将带动房企投资热度上升。

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